善用公积金还房贷颜隆发

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  • 2020-06-25
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善用公积金还房贷颜隆发

雇员公积金是一个社会保障机构,通过强制私人领域及公共领域非正式雇员,提供退休利益。


它强制所有上述领域马来西亚籍打工族成为会员,非大马公民则可选择自愿性成为会员。

今天,公积金是其会员退休后一个非常重要的收入来源,大部分国人都依赖公积金作为养老退休金。

广义上,雇主和雇员可选择作出不同的公积金缴纳率,视乎个别的薪金制度而定。

月薪5000令吉或以下者,雇员缴纳率为11%,雇主则是13%。那些月薪高于5000令吉者,雇员缴纳率为11%,雇主则减低至12%。

因此,雇员本身加上雇主为雇员缴纳的公积金,我们每个月的公积金缴纳率合共约23%。


我们以A先生的个案作为例子,假设他年龄35岁,月薪6000令吉,他常年加薪介于3至4%,按公积金平均每年派息5至6%,在复利效应下,当他年满55岁时,他预计已累积逾130万令吉的退休金。

其公积金缴纳额及利息总额,其中70%归纳在公积金第一户头,30%存放在第二户头。个别户头拥有不同的财务用途及利益。

第一户头须在退休后才能提款,第二户头则有一些可作某些特定用途的提款便利。

其中一些公积金局允许会员从公积金第二户头提款的用途,包括朝圣、购买单位信托、教育、房贷供期、医药开销以及其他许多用途。

本文探讨以公积金提款来减低房贷。技术而言,我们有以下两种提款方式:

善用公积金还房贷颜隆发

个案研究一(一次过提一笔钱)

X先生今年35岁,月薪8000令吉。其公积金第一户头存款已有10万5000令吉,第二户头则是4万5000令吉。

X先生向ABC银行借贷总额75万令吉的房屋贷款,基本贷款利率4.55%,贷款年限30年。

假设基贷率在这30年内保持不变,他每个月的房贷供期是3822令吉。连本带利,需要摊还的房贷总额为137万6082令吉。

假设这30年内,基贷率平均每年调高1%,他须摊还的房贷总额将增至154万1512令吉。其中,额外增加的房贷利息为16万5430令吉。

换句话说,X先生须每月额外摊还460令吉的房贷供期,否则,他恐将无法在30年内清还这笔房贷。

房贷摊销是财务规划中一个非常重要的概念,以为我们的房贷进行护盘,此举可在中期至长期内省下一大笔钱。

X先生可以向雇员公积金局申请提款,在提款减低/清还房贷的栏目中进行提款申请。

举例说,若X先生每年从第二户头提款1万令吉,以摊还房贷,其结果如下:

善用公积金还房贷颜隆发

认真思考:

如果公积金局平均每年派息6%,X先生是否应提出公积金第二户头部分存款来缩短年利率5.55%的房贷?

还是,继续把钱留在公积金内,每年累积6%的派息率,作为退休后的养老金?

现在我们来看看,如果X先生连续21年,每年都不从公积金第二户头提款1万令吉,会有怎样的结果。

善用公积金还房贷颜隆发

通过72法则计算,并假设通货膨胀率是4%,72/4=18

其第二户头预计会在18年内,折损一半的价值。假设我们每年从第二户头提款1万令吉,用来减低房贷,我们可省下38万7836令吉。

不过,若我们什幺都不做,继续让这笔钱留在第二户头“吃利息”,所累积的39万9927令吉,却会在18年内折损半数价值。

实际数字相距不远,但真正价值(时间与金钱的价值)却是大不同。因此,这里的重点是,如何让你的钱发挥最大作用?

个案研究二(每月提款)

Y先生现年30岁,他以30万令吉买下一间房子。他目前月薪为6000令吉。他的公积金第一户头存款为3万8400令吉,第二户头则是1万6400令吉。

假设Y先生向ABC银行贷款25万令吉,基贷率为4.55%,贷款期限为30年。他每月的房贷供期为1274令吉。连本带利,他须摊还的房贷总额是45万8695令吉。

假设在这30年内,基贷率平均每年调高1%,其须摊还房贷总额将是51万3838令吉,这显示,Y先生将须额外支付5万5143令吉的利息。

换句话说,他须每月额外支付153令吉的房贷,以便如期在30年内清还这笔房贷。

Y先生可向雇员公积金局申请每月提款供还房贷。举例说,他每月从公积金第二户头提款306令吉,以摊还房贷,结果如下:

善用公积金还房贷颜隆发

通过善用公积金第二户头摊还房贷,Y先生其实省下了13万1372令吉,并将房贷摊还期限从30年缩短至20.25年。

假设如同上述的第一个案研究,公积金每年给你6%利息,你该如何是好?

把钱留在公积金第二户头“吃利息”,抑或提款还房贷以缩短房贷供期及减低房贷摊还总额?

善用公积金还房贷颜隆发

通过72法则,假设通货膨胀率是4%,72/4=18

公积金第二户头的存款额预计会在18年内折损半数。

结论

房贷摊销是公积金会员应该善用的一个非常明智的策略,因为从上述两个个案研究,结果都清楚显示了这点。

我们应遵循房贷摊还期供还房贷,但与此同时,我们也应发掘其他变化中的因素,或精明的“管理”基贷率。

通过善用公积金第二户头来摊还房贷,我们可以省下这个“机会成本”,并直接创造更多财富。

从上述两个个案研究,我们现在已清楚知道,复利和摊销,哪个在中期至长期内,对我们更有利。

身为一名精明的产业业主,我们的目标是从房贷省下其他宝贵的资源,并通过递减式房贷保险(MRTA)或抵押定额式房贷保险(MLTA),来小心保护我们的房贷。

额外知识

72法则(The rule of 72) 是一种快捷有效的方程式,根据某个常年回酬率,估计我们需要多少年来让我们的投资额倍增,或是根据某个通货膨胀率,估计我们的价值会在多少年后减半。

72法则用来进行心理上的计算,以迅速衡量增值或折旧。且让我们精明的储蓄和投资。